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貸款中的房屋,是否可出租別人,用租金來減輕房貨壓力~
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1. 僅供符合下列至少一項身分者使用: 2. 僅供影響婚姻發展之問題求助,不接受心情抒發或分享。 3. 須明確描述問題的前因後果與現況 ===================== 以上請按Ctrl+y刪除,以下請勿刪除 ======================= 發文者身分:半年內會結婚 是否同意記者抄文:NO 我與男友交往兩年半,目前25,男友36,兩人之間關係穩定,幾乎不吵架冷戰相處上沒有 什麼問題,幾乎都順著我。兩人職業軍公教,收入穩定。 已經討論結婚,兩人也有各自存錢,男友有買房,但是買在台中,目前兩人住台北,工作 也在台北,當初剛交往的時候就知道他在台中有一間房,交往期間心裡一直有在掙扎著婚 後離開台北的婚姻生活,不過因為就算結婚也有獨立一間房,不用跟公婆住,所以漸漸也 有離開台北或許也可以的心情。目前兩人在台北也是一直過著快樂的兩人世界。 然而交往的過程中,卻發現男友的五個兄弟姐妹都會跟他借錢,他大哥,男友是完全不借 ,因為大哥無業,刺龍刺虎的又愛喝酒會上酒店,借了也還不回來。 但是下面的四個弟妹,就都會借,動輒10萬,或20萬。他的兩個弟弟都已經成家了,都有 兩個小孩,生活也過的不錯,到處遊山玩水的,也用最新的唉縫手機。 男友說,他是借急不借窮,我就問,他弟弟是急什麼,男友說,弟弟的孩子上幼稚園,需 要幾萬塊的註冊費。要繳錢了卻沒錢,要跟他借,之後再慢慢還。還有一次借,是因為弟 弟把錢借給大哥,弟弟有一些自己的貸款要繳,沒錢所以借,會慢慢還5000這樣在還。 然而妹妹則是想去澳洲打工度假,需要20幾萬,男友就借他了,但是男友妹跑去澳洲一陣 子覺得語言不通,就跑回來了。目前這些是我所知道的,還有其他借錢的事情,我還沒有 去問。 男友媽有在工作,而爸爸則是因為車禍在家,而男友說,如果男友不借,兄弟姐妹就會跟 媽媽借,所以他會借。 我自己和男友兩人交往的過程,算是中間偏節省,而他對自己則是非常節省,投資理財也 有研究。 然而我自己實際去台中男友家看過,觀察了一下他的家人,覺得男友和其他家人差異很大 ,男友個性比較沉默,其他人比較聒噪。他家除了他以外,其他兄弟,都有喝酒,或抽煙 ,或刺半甲,後陽台都堆滿酒瓶。妹妹的打扮也是辣妹,之前是電子遊藝店幫人開台的, 現在的工作男友則說不知道。 其實我自己覺得很害怕,因為我從小的生活環境滿單純的,現在工作場合也很單純,當初 看到他的家人,我自己是嚇了一跳。但是之後因為兩人又都在台北,跟他的家人沒什麼接 觸。但最近知道了他家人會一直跟他借錢的事情,有讓我很苦惱,因為我認為以我跟他的 薪水,婚後應該也可以過不錯的生活,但男友這樣借錢,那又是他的家人,而我跟他又還 沒結婚,能說什麼?但我又不想如果之後結了婚,又要去這攤泥巴裡攪混,到時他媽媽跟 他開口,他也是得借。 再來借急不借窮,我看他弟妹一直都很急啊,男友說弟妹都是月光族,所以臨時又什麼花 費,就會籌不出錢來。這跟本是個人理財觀念的問題啊,都生兩個小孩了怎麼還這樣。唉 ,突然覺得煩惱,面對男友這樣的家人,該怎麼辦?
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之前PO了一些文 主要是有關人口趨勢的變化 我認為人口算是房價的基本面 如果基本面趨勢呈現惡化趨勢 哪麼房價未來長期的走勢是悲觀的 也走不長久 不過常有人質疑 房價只看人口太過片面 還必須考慮 利率 租金 等 這我絕對同意 故這次主要看 租金報酬率與房貸利率 來看房價變化 以下 設定目前市價1000萬的房子 租金扣除持有稅金 管理費等費用後 平均實收租金為20萬(因房價持續上漲 固這段時間不需考慮折舊因素) 並以信義房價指數來推算出2016年市價1000萬的房子在2001~2016年各會 賣多少 並輔以https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx內政部不動產指數 來推估各年的租金 進而算出租金報酬率 再對照各年度平均房貸利率 歷年房貸利率 2000年 6.8% 2001年 5.8% 2002年 4.4% 2003年 3.2% 2004年 2.5% 2005年 2.4% 2006年 2.3% 2007年 2.6% 2008年 2.8% 2009年 2.2% 2010年 1.75% 2011年 1.85% 2012年 2% 2013年 2.1% 2014年 2.1% 2015年 1.95% 2016年 1.9% 信義房價指數 2001年約在98 2004年約在118 2003年 102 2006年約在142 2008年約在160 2010年約在195 2012年約在240 2014年約在295 2016年約在275 2016年房價1000萬 以實收20萬租金 租金報酬率2% 房貸利率1.9% 2014年房價1072萬 以實收19萬租金 租金報酬率1.77% 房貸利率2.1% 2012年房價872 萬 以實收18.5萬租金 租金報酬率2.2% 房貸利率2% 2010年房價708 萬 以實收18.5萬租金 租金報酬率2.6% 房貸利率1.75% 2008年房價580 萬 以實收18萬租金 租金報酬率3.1% 房貸利率2.8% 2006年房價514 萬 以實收17.5萬租金 租金報酬率3.4% 房貸利率2.3% 2004年房價427 萬 以實收17.5萬租金 租金報酬率4.1% 房貸利率2.5% 2003年房價370 萬 以實收18萬租金 租金報酬率4.9% 房貸利率3.2% 2001年房價355 萬 以實收19萬租金 租金報酬率5.3% 房貸利率5.8% 可以看出2001年時雖然房價低 但租金與現今相去不遠 租金報酬率遠高於 今日 但當時房貸利率高達5.8% 租金報酬率低於房貸利率 因此買房租人 或是買房自住並不是這麼好的選擇 因此房價縱使低 但無上漲動力 2003年時房貸利率大幅下降 使得買房租人或買房自住變成一個理性的好選擇 輔以這段時間台灣首購人口處於歷史高檔 並在2003年隨者利率的一路下降 房價也在開始一路上漲 以25~42歲做為台灣首購人口(剛性需求)總首購人口變化 2000年 673萬 2018年 652萬 2001年 677萬 2019年 648萬 2002年 677萬 2020年 643萬 2003年 678萬 2004年 680萬 2005年 681萬 2006年 683萬 2007年 685萬 2008年 685萬 2009年 685萬 2010年 685萬 2011年 683萬 2012年 676萬 2013年 670萬 2014年 665萬 2015年 661萬 2016年 658萬 2017年 655萬 直到2014年隨者租金報酬率隨者房價上漲 報酬率一路下探 在2014年時已經低於房貸利率 房價也在此時見到高點下探至2016年租金報酬率與房貸利率約莫相等 因此從已上看的出來房貸利率對於房價的影響是明顯的 以台灣這15年租金的變化來看 可以預料未來台灣的隨者所得成長停滯 租金亦不會有太多變化 因此推估未來利率的變化 可大至掌握房價變化的趨勢 台灣央行於去年下半年到今年上半年多次降息 但隨者下半年出口年增率回穩 應不在需要降息 且以金融業隔夜拆款利率來看 台灣:0.18% 美國約0.375% 日本-0.065% 台灣能在寬鬆的幅度有限(台灣也沒有推行日本式寬鬆的條件) 輔以美國即將升息 油價基期已低 未來1~3年油價反彈勢必帶動通膨上升使央行再行寬鬆 空間有限 因此未來短期利率易升難降 但台灣景氣除非有大幅突破提升不然利率亦不可能大幅上升 推估未來1~3年房貸利率約莫落在1.9~2.4%之間 輔以首購人口已見高開始小幅反轉 因此推估短期房價將緩慢小幅下修 至於長期隨者人口結構惡化 人口死亡人數提升 未來""租金易跌難升"" ""空租率亦大幅提高"" 租金報酬率會大幅不如預期 會使台灣房市 處於長期空頭狀態 另外有一個因素可能導致房價一次較大幅下修的可能 就是過去10多年的房價上漲使得 房產持有者從未考慮折舊損失的成本 因此如果未來短時間房價因為持續下修 使得房產持有者開始意識到 持有房產的折舊成本 那麼房價可能就會有一次較大幅的下修 如果以每年折舊成本設定為房價的0.5%~0.75% 那麼以2016年說 2016年房價1000萬 以實收20萬租金 租金報酬率2% 房貸利率1.9% 變成 2016年房價1000萬 以實收12.5~15萬租金 租金報酬率1.25%~1.5% 房貸利率1.9% 會使租金報酬率明顯低於房貸利率 因此房價必須下修使租金報酬率約相等房貸利率 那麼房價會下修變成659~789萬之間 下跌2成到3.5成之間 以25~42歲做為台灣首購人口(剛性需求)總首購人口變化 2000年 673萬 2018年 652萬 2001年 677萬 2019年 648萬 2002年 677萬 2020年 643萬 2003年 678萬 2021年 634萬 2004年 680萬 2022年 627萬 2005年 681萬 2023年 618萬 2006年 683萬 2024年 607萬 2007年 685萬 2025年 593萬 2008年 685萬 2026年 581萬 2009年 685萬 2027年 571萬 2010年 685萬 2028年 559萬 2011年 683萬 2029年 547萬 2012年 676萬 2030年 537萬 2013年 670萬 2031年 528萬 2014年 665萬 2032年 517萬 2015年 661萬 2033年 505萬 2016年 658萬 2034年 493萬 2017年 655萬 2035年 480萬 2036年 467萬 2037年 453萬 2038年 443萬 2039年 433萬 2040年 421萬 2020年約高點的94% 2025約高點的86% 2030約高點的78% 2035約高點的70% 2040約高點的61% 之後還會更低 大概只會剩4成 死亡人口變化(估):計算方式:2016到2020以死亡率千分之7.5 2021~2025以死亡率千分之9計算 2026~2030死亡率千分之11計算 2031~2035以死亡率千分之13計算2036~2040死亡率千分之15計算 (目前台灣死亡率約千分7) 2016年 17.6萬 2028年 24.6萬 2017年 17.7萬 2029年 26.0萬 2018年 17.8萬 2030年 27.0萬 2019年 18.0萬 2031年 28.0萬 2020年 18.1萬 2032年 29.0萬 2021年 19.1萬 2033年 30.0萬 2022年 19.6萬 2034年 31.0萬 2023年 20.1萬 2035年 32.0萬 2024年 20.6萬 2036年 33.0萬 2025年 21.6萬 2037年 34.0萬 2026年 22.6萬 2038年 35.0萬 2027年 23.6萬 2039年 36.0萬 2040年 36.5萬
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